Le secteur de l'immobilier connait actuellement un contexte perturbé. L'augmentation des coûts de construction, l'inflation et la montée des taux d'intérêt tendent le marché de l'achat, en particulier dans le neuf. Le Groupe Monod est au cœur de cette problématique et oriente les futurs acquéreurs pour leur permettre de passer au mieux la phase clé du financement. En faisant appel à l'agence de courtage en crédit immobilier Ymanci ANNECY, nous proposons à nos clients un accompagnement personnalisé, de la réflexion du projet, jusqu'à son aboutissement.

Alexandre Jeandel, responsable technique et commercial et Bruno Kovac, responsable de l'agence d'Annecy nous éclairent sur la situation actuelle.

La question du financement est aujourd'hui cruciale dans le secteur de l'immobilier neuf ? Quelle est votre analyse sur les difficultés rencontrées par les emprunteurs ?
Contrairement à ce que l'on pourrait croire les banques n'ont pas arrêté de prêter, c'est surtout le contexte économique qui impacte les capacités d'emprunt. La rapide remontée des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la hausse des coûts de construction et la baisse globale du pouvoir d'achat affaiblissent l'ensemble du marché.
Cela touche tout particulièrement une certaine catégorie d'emprunteurs, à savoir les primo-accédants et les foyers modestes, qui ont vu leur capacité d'emprunt fortement réduite.
Il faut dire aussi que notre région a des particularités propres. Le prix de l'immobilier est ici particulièrement élevé et les futurs acquéreurs doivent faire de réelles concessions sur la typologie de leur bien.

Les refus de prêt sont-ils réellement plus nombreux et pourquoi ?
Si les refus de prêt sont plus fréquents, cette situation est essentiellement due à des hausses de taux d'intérêt plus rapides qu'avant ainsi qu'au resserrement des normes. Aujourd'hui les taux peuvent changer plusieurs fois dans le mois, ce qui fait qu'entre la première étude de budget et la concrétisation de la recherche d'un bien, les conditions financières peuvent fluctuer. Cette évolution peut bloquer l'obtention du crédit. Les acquéreurs ne le savent pas nécessairement et ne réajustent pas assez souvent leur capacité d'emprunt.
En tant que courtiers en crédit immobilier, nous avons peu de refus de prêt de la part des banques depuis le début de l'année. Nous conseillons et accompagnons nos clients en étant en contact régulier avec eux. En actualisant fréquemment leur capacité d'emprunt, nous obtenons un budget cohérent avec le marché, permettant aux acquéreurs et promoteurs/vendeurs de sécuriser leur transaction.
Nos partenaires bancaires nous accompagnent dans l'analyse et la bonne concrétisation des projets.

Quelles sont les conditions d'octroi actuelles de l'emprunt et sont-elles négociables ?
Les ratios stricts imposés aux établissements bancaires représentent des contraintes fortes. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis le 20 décembre 2019 une recommandation concernant les crédits immobiliers octroyés visant à limiter le taux d'endettement à 35% et la durée maximale d'endettement à 25 ans. Or, sur notre bassin de vie, étant donné le prix de l'immobilier, nous étions déjà sur des emprunts à 25 ans. Dans d'autres secteurs géographiques comme le bassin grenoblois, les acquéreurs empruntent plutôt sur 15 ans. Ils bénéficient donc encore d'un levier en allongeant la durée de l'emprunt, ce que nous n'avons pas sur le bassin annécien.

Et concernant l'apport exigé ?
Contrairement à ce que l'on entend souvent, il n'y a pas de hausse d'apport personnel exigé. Cela reste évidemment un facteur déclencheur qui permet de faire passer un dossier puisqu'il permet de réduire le taux d'endettement. Mais cela n'est pas une exigence et ce taux reste le même, autour de 10% du prix du bien.

Quelles sont pour vous les solutions qui permettraient de désengorger cette situation ?
Certaines notions d'endettement pourraient être revues ou assouplies en réintégrant la notion de reste à vivre, les durées d'emprunt pourraient être rallongées et les dispositifs de soutien aux acquéreurs revus ou mis en place.
Plus concrètement, solder ses crédits à la consommation, valoriser une situation financière saine ou encore négocier l'assurance du prêt immobilier sont des leviers que nous actionnons pour aider à l'obtention du prêt. Notre rôle est d'aider les futurs acquéreurs à optimiser leur capacité d'achat et de remboursement.
Dans la région, emprunter sur 25 ans, c'est très court. Les ratios imposés aux banques contraignent fortement les prêteurs, notamment lorsqu'un investisseur locatif est bloqué dans sa démarche parce qu'il a déjà un emprunt pour sa résidence principale et inversement. Cela pénalise l'ensemble du marché, encore plus sur des secteurs comme le nôtre où les logements locatifs sont très recherchés.

Quelle est la plus-value que vous apportez aux futurs acquéreurs ?
Cela fait une dizaine d'années que nous collaborons avec Sogimm et le groupe Monod. Les commerciaux font appel à nos services pour permettre à leurs clients d'avancer rapidement sur leurs dossiers. Force est de constater que la situation actuelle renforce l'intérêt de notre action.
Comme nous le disions tout à l'heure, notre réactivité et notre connaissance précise et actualisée du marché nous permet d'obtenir des accords de prêt aux conditions des établissements bancaires à l'instant T. Pour résumer, nous accompagnons les acquéreurs tout au long de leur projet, afin de rendre cette démarche plus sereine.

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