Les politiques du logement se penchent de façon régulière depuis les années 1970 sur la question du développement de la propriété. La crise actuelle du logement impose d'entrevoir toujours de nouvelles perspectives pour faciliter l'accession à la propriété, notamment pour les ménages les plus modestes. C'est précisément ce que permet le Bail Réel Solidaire (BRS).

Vincent Moënne-Loccoz, directeur de la coopérative IDEIS, nous explique en détail les fondements et avantages du BRS.

Pourriez-vous nous expliquer en quoi consiste le BRS ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'accession sociale à la propriété. Il s'appuie ainsi sur un principe fondamental très novateur, celui de la dissociation de la propriété d'un bien immobilier en deux parties ; la propriété du sol (le foncier) et la propriété du bâti (les murs). A une relation classique entre un vendeur et un acheteur, le BRS fait donc apparaître un troisième tiers : le propriétaire du foncier. A noter que ce dernier reste indéfiniment propriétaire de cette partie foncière.

Quelles sont les conditions d'accès au BRS ?
Le BRS facilite l'accession à la propriété pour les ménages modestes. C'est pourquoi le respect d'un plafond de ressources est exigé.
Par ailleurs, le BRS ne concerne que les résidences principales. A ce jour, ce dispositif est le plus encadré et le plus vertueux en termes de parcours résidentiel.

Concrètement, comment se décomposent les remboursements mensuels de l'acquéreur ?
Lorsqu'un acquéreur achète en BRS, il emprunte auprès d'un organisme bancaire la part du bâti dont il devient dès lors immédiatement propriétaire. Il remboursera chaque mois ses mensualités de façon classique selon les conditions de son prêt et la durée déterminée par celui-ci. Parallèlement à ce remboursement s'ajoute une redevance foncière (la plupart du temps mensuelle mais pas obligatoirement) que l'acquéreur verse à l'organisme de foncier solidaire (OFS). Cette redevance sera versée par l'acheteur aussi longtemps qu'il occupera le logement.

Quels sont ses principaux avantages pour les acheteurs ?
En enlevant la part foncière du bien immobilier, le prix du bien est considérablement réduit pour l'acquéreur qui ne devient propriétaire que du bâti. Par ailleurs, le dispositif bénéficie d'un avantage fiscal conséquent avec une TVA réduite à 5,5%. De plus, l'achat d'un bien en BRS peut être financé par un Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants. Enfin, selon les dispositions prises par les collectivités, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement allant de 30 à 100 % sur la taxe foncière mais cela reste un avantage aléatoire puisqu'elle dépend des décisions prises par la collectivité territoriale dont dépend le logement.

En quoi ce système d'accession sociale à la propriété est-il le plus vertueux ?
Le BRS assure aux collectivités la pérennité de l'offre en accession sociale. Système anti-spéculatif par essence, c'est l'organisme de foncier solidaire qui détermine le prix de vente du bien et celui-ci ne peut faire l'objet que d'une plus-value limitée au moment de la revente. En effet, la réévaluation maximale du prix de revente sera calculée et plafonnée selon l'indice du coût de la construction. Une façon de garantir que ces biens immobiliers correspondent toujours aux capacités d'emprunt des foyers modestes dont les acheteurs respecteront également le plafond de ressources.

Comment la redevance est-elle calculée et la bail a-t-il une durée de validité ?
La redevance due à l'OFS est de l'ordre de 1 à 1,5€ par m2 habitable et par mois. Cette redevance correspond à un bail « rechargeable » et donc perpétuel. Ce système permet d'assurer une stabilité à la valeur du bâti sur le long terme. Dans certains territoires les plus tendus (par exemple Paris intra-muros), la redevance peut avoisiner les 2,5 à 3,5 €/m² mensuels, mais aucun OFS ne les pratique sur notre département.

Pourriez-vous nous donner un exemple concret ?
Si l'on prend sur le secteur annécien un bien vendu en accession sociale à 250 000 euros, entre la TVA à 5,5% et la valeur du foncier sortie et acquise par l'organisme de foncier solidaire, le futur acquéreur devra emprunter (pour sa part sur le bâti) entre 170 000 et 190 000 euros. Cela représente un levier conséquent pour ouvrir l'accession à la propriété. Selon les secteurs et les prix de l'immobilier, le BRS représente 15 à 40% d'économie sur l'acquisition d'un bien.

Les collectivités ont-elles une obligation de pourcentage de logements accessibles en BRS ?
Si la loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain impose aux collectivités un pourcentage minimum de logements sociaux proportionnel à son parc de logements disponibles et que le BRS peut rentrer dans ces calculs, rien n'est imposé spécifiquement pour ce dernier. Toutefois, compte tenu que ce dispositif assure aux collectivités la pérennité de l'offre en logements sociaux et ouvre des perspectives en termes de mixité sociale, certaines d'entre elles inscrivent des quotas dans les nouveaux règlements de PLU. Pour autant, l'Etat reste vigilant à ce que les collectivités ne remplacent pas les logements sociaux locatifs par le BRS afin de conserver un équilibre entre locatif et propriété.

Est-il possible de revendre son bien acquis en BRS ?
Il est tout à fait possible revendre son bien acquis en BRS à tout moment. Dans ce cas, c'est l'OFS qui calculera la valeur du logement en fonction de l'évolution des indices, majoré des travaux d'amélioration et le cas échéant minoré s'il a été mal entretenu. Si au bout d'un an le propriétaire ne trouve pas d'acquéreur, l'OFS s'engage à racheter le bien.

Et le mettre en location ?
OFIS ne permet pas de mise en location, considérant que ces logements doivent répondre strictement aux ménages en demande d'accession à la propriété de leur résidence principale. Par ailleurs, les conditions réglementaires qui encadrent la mise en location de logements en BRS ne sont pas très intéressantes financièrement. Il ne faut pas considérer les biens en BRS comme des investissements locatifs patrimoniaux !

Que se passe-t-il en cas de décès et de succession ?
Dans le cas d'une succession, le bien en BRS est transmis aux héritiers si ces derniers disposent d'un revenu respectant le plafond de ressources exigé et le destinent à leur résidence principale. Sinon, les ayants droit ont un an pour revendre leur bien et céder le bail à un acquéreur agréé par l'OFS. S'ils n'arrivent pas à le revendre, l'OFS résilie le bail et indemnise les héritiers de la valeur des droits réels immobiliers, c'est-à-dire de la part liée au bâti, selon un calcul identique à toute mutation.

A noter que Sogimm et l’organisme de foncier solidaire (OFS) OFIS sont actuellement partenaires sur le programme immobilier Equilibre à Saint-Pierre-en-Faucigny qui disposera de 8 logements accessibles en BRS.

Pour en savoir plus sur ce programme neuf : Equilibre à Saint-Pierre-en-Faucigny